广州楼市价值体系分化，从房价蔓延到租金
自从2022年6月以来，广州增城房东小何就没再准时收到租客的租金，此时距离他们签订合同还不到三个月。“不是回复还没收到工资，就是说手上需要资金周转”。面对租客屡屡迟交租，小何也无奈接受，“问过一圈中介，说是近年增城租赁市场的竞争压力的确比较大”。
而另一边，中心城区的出租房则拥有不错行情。据广州市房地产中介协会昨日（2月7日）发布的报告，2022年广州全市监测点住宅租金中，远郊区域（花都、南沙、增城、从化）租金为19.54元/平方米/月，连续三年回落；中心区域（荔湾、越秀、天河、海珠）租金水平为62.29元/平方米/月，自2016年以来保持正增长趋势。
广州远郊区域（花都、南沙、增城、从化）租金同比下降3.76%，连续三年回落。南都·湾财社记者 邱永芬 摄
中心区域租金相对坚挺
远郊区域租金连年下降
广州市住宅租金动态监测课题组针对国有土地上的电梯楼及楼梯楼住宅，在全市11个区域划分65个板块，选择379个典型楼盘（社区）作为动态监测点，定点监测其住宅租金的变化。
据监测统计，2022年广州全市监测点住宅租金为55.35元/平方米/月，同比微幅增长0.35%，涨幅较2021年有所收窄。成交量方面，全市监测点租赁成交量同比上涨6.23%，自2020年以来连续两年呈现正增长。
2016-2022年全市监测点住宅租金走势
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其中，中心区域（荔湾、越秀、天河、海珠）租金水平分别为62.29元/平方米/月，自2016年以来保持正增长趋势；近郊区域（白云、黄埔、番禺）租金水平有所修复，2022年租金为39.22元/平方米/月，同比微幅上升0.68%；远郊区域为19.54元/平方米/月，同比下降3.76%，连续三年回落。
各行政区方面，海珠区同比上升1.27%至57.52元/平方米/月，越秀、天河两区同比涨幅较2021年有所减弱，荔湾区租金继续呈现小幅下探趋势，整体而言中心区域租金保持坚挺。黄埔区受大规模城市更新影响，部分区域租赁市场供需不平衡问题较明显，导致租金上涨2.48%，但涨幅同比（4.71%）收窄。
因外贸订单急剧下滑，花都区皮革外贸、航空物流产业受波及，产业用工需求下降，2020年以来区域内住宅租赁需求有所回落，导致租金呈现下滑趋势，2022年花都区住宅租金监测点同比以3.56%的幅度领跌全市。从化、南沙、增城三区同比跌幅分别达到2.27%、1.74%和0.72%。
数据来源：广州市房地产中介协会
在各户型租金单价方面，1房户型平均租金最贵，达到70.38元/平方米/月，2房户型平均租金水平为51.48元/平方米/月，3房户型租金最低，4房及以上户型普遍以大平层、豪宅为主，租金水平较3房高。
广州住宅租金回报率有所上升
中心区域监测点住宅租金区间所占比例中，1500元以下的低租金区间占比小幅回升，同比上涨2.9个百分点至36.6%。由于存在较多的老旧楼梯楼、单间房源，荔湾区长寿路、龙津街以及越秀区矿泉街等成为低租金成交最集中的区域。
3500元及以上租金同比回落1.8个百分点，1500-2500元（含1500元）与2500-3500元（含2500元）的租金区间占比同比下降幅度较小。
近三年中心区域监测点住宅租金区间构成
值得关注的是，2022年平均议价空间为6.12%，同比2021年（5.64%）扩大0.46个百分点。从下半年起各月议价空间持续走高，至12月达到最大的7.86%。
2022年各月租金议价空间
在租金回报率方面，由于2022年热门楼盘网签均价普遍呈跌势，部分租金坚挺或小幅上升的楼盘租金回报率同比有小幅提升，过半的热门楼盘租金回报率突破2%，租金的涨幅明显慢于房价涨幅导致租金回报率不断被拉低的现象得到一定缓解。
说明：租金回报率 = （租金单价 × 12个月）/（网签均价）
2022年全市监测点平均去化周期为54.92天，同比2021年延长2.25天。具体到各区方面，海珠区楼盘最好租，监测点房源平均去化周期为47.84天，受布匹产业集群带来的庞大就业人群推动，新港西路、新港中路沿线的楼梯楼、60平方米以下以及月租金在2500-3500元之间的房源颇受市场追捧，去化天数普遍在30天以内。与之相反，花都区是全市监测点房源去化难度最大的区域，平均去化周期达到64.63天，区域内祈福辉煌台、骏威广场、锦尚蓬莱等小区租盘平均去化周期普遍在2个月以上。
在中心区域租赁成交占比方面，整体租金价格最高的天河区租赁成交占比下降2.38个百分点至32.84%，海珠区亦有1.66个百分点的回落，荔湾区近三年租赁成交占比变化不大，而越秀区租赁市场则表现强势。
近三年中心区域监测点住宅租赁成交比例
数据来源：广州市房地产中介协会
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